二手房驚現“完美騙局”

簡小軍

春鳴畫

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　　說案

　　羊城晚報記者魯釔山王曉云

　　騙子騙錢，一般都是騙完就跑，讓你再也找不到他?？勺罱趶V州二手房市場上，卻出了這樣的伎倆———設局把賣主的房子過戶后不溜，不但不溜，還把房子抵押出去賺上一筆，賣主找他要錢卻是一分沒有。賣主報案，派出所也沒辦法———這還真不是犯罪！

　　“通過設局把刑事犯罪轉變成民事糾紛，是近來二手房交易中一種弄到別人產權的新方式。因為介于兩者之間，是否違法很難定性，防范起來非常之難，懲處起來也很不容易?！庇蟹山缛耸咳缡潜硎?。

　　那些陷阱有何玄妙？如何讓人防不勝防？有何種方法可以防范？連日來記者走訪了向本報報料的相關當事人以及銀行、房管局等職能部門和法律界人士，對此展開了深入調查。

　　王老漢中招“被過戶”

　　無證據警方沒法管

　　今年初，家住越秀區的老漢王進（化名）打算把一套自己辛苦半輩子置下的市價100萬元的房產過戶給兒子。但是，這套房產欠甲銀行20萬元的按揭款沒有還清，抵押沒有解除，房子沒法過戶。

　　王進一家一時湊不起20萬元還給甲銀行，便通過朋友找到了專做“中間生意”的陳某。陳某答應幫王進還清甲銀行的欠款，但要收取較高的利息，而且要簽訂書面文件。之后發生了怎樣意想不到的事情？且聽王進的敘述———

　　我想，如果還清了甲銀行的欠款，房產賣給兒子，兒子就可以拿去乙銀行抵押貸款，到時拿乙銀行發放的部分貸款就能還清借陳某的錢。當時我過戶心切，沒有充分考慮到其中的風險就答應了陳某的要求，在公證處和自己家里稀里糊涂地簽了一大堆文件。

　　我拿到陳某借的錢，順利地還清甲銀行的欠款并解除了抵押，但兒子申請貸款卻沒有通過乙銀行的審批，拿不出錢來還給陳某。欠款到期后，陳某兩個月都沒有催我還錢，我奇怪陳某如此“寬宏大量”，就去房管局查詢。結果讓我大吃一驚：在短短兩個月內，我的房子已經過戶兩次，欠款到期15天就從我名下過戶給陳某，沒多久又過戶給金某。

　　經過多方查詢，我發現房子被賣掉的手續竟然非常齊全，陳某簽訂的賣房委托手續的公證書以及受托人買賣房屋的合同、完稅憑證等一應俱全。我這才明白為什么陳某沒有再出現，原來陳某一早看準我沒法按約定還清“高利貸”，就預先設局誘騙我簽下很多用于授權他出售房屋的文件，通過“合法”的手續將我的房產據為己有。

　　我隨后報警，但警方表示這事沒法管———無證據證明陳某詐騙。

　　調查顯示，在二手房交易中，超過70%的賣主表示，他們在和買主、中介、銀行簽訂各種合同的過程中，因為需要簽訂的合同太多，到了最后疲于應付，很多合同連看都沒怎么看就簽了?！拔叶纪浐炦^什么了，甚至被假冒一兩份文件，我也未必看得出來……”另一賣家小郭的擔憂并非沒有道理。

　　賣了房子收不到錢

　　只拖不欠無奈他何

　　如果說王進遭遇的是純粹的騙局，通過加倍小心就可以避免，那家住海珠區的李懷德（化名）的遭遇就沒這么簡單了。我們再聽聽李懷德的述說———

　　我家住金碧花園，我讓兒子到附近的一個中介公司掛盤賣房，是去年6月份的事。買家來得真快，當天就上了門。那是一個20歲出頭的年輕人，叫小鄧，從河南來廣東打工不久，是我掛盤的中介老板的侄子。小鄧說想買房準備結婚，對于100多萬元的價格，他幾乎沒怎么猶豫，就簽了合同，并付了首期款。

　　因為交易來得過快，我心里覺得很不踏實，就找了一個做房地產中介的親戚來幫我一步步地把關。流程一路走下來，在房產局過戶，銀行批準貸款申請，一切沒有什么疑點，我就等著收錢。

　　可過了一段時間，銀行沒有動靜。我打電話去問，銀行經辦貸款業務的業務員小志說因為相關程序沒辦完，還要等一段日子。再過一段時間，小志說可以辦了，還向我索要銀行賬戶。我再次把賬戶給小志之后，小志卻說人民銀行控制貸款數額，放不了款。此后，一個自稱是小志同事的人找到我，說此事已經與銀行無關，要求我和小鄧解決房款問題。

　　我心里一驚，我和小鄧之間怎么忽然就成了“欠款”的民事關系呢？如果人家不給錢，怎么辦？我的擔心很快應驗，小鄧態度還不錯，一直表示自己在籌錢。為了讓我放心，小鄧幾次寫下承諾書，承諾在某月某日之前還錢，小鄧的叔叔也出具擔保書，擔保小鄧能夠還錢。但到了還錢的日子，卻見不到老鄧小鄧的影子。打電話，對方很少接聽。即使接聽，還是那句話，想還，只是手頭不充?！?/font>

　　我向一個做法官的親戚說了我的遭遇，他拍著大腿說：“你賣房前就該來問我。你們太輕率，上當了！”

　　是否詐騙難作結論

　　告上法院仍難執行

　　問題出在哪個環節？難道那些錢真的就拿不回來了？

　　記者拿著蓋有銀行公章的《個人住房貸款承諾書》找公章所示的某銀行廣州分行越秀支行，該行個貸部的負責人經過查詢告訴記者，業務員小志已在一個月前辭職，他辦理的相關文件無法查詢到。李懷德掛盤的中介公司則表示：“我們是買方的擔保人，他不還錢就找我們，其他的事與你們賣家無關，難道會騙你們不成？”來自買家小鄧的回答則仍然是：“我一定還錢，只是要等一等……”

　　李懷德的兒子小李很氣憤，他堅持認為中介公司在此事中責無旁貸：“開家中介公司，找個親戚來買房，過了戶就把房產證給他。他可以賣給下家，也可以干脆不還錢拖死賣主。等我到法院告贏了，他已經把資產都轉走了。這樣的無本生意，我也想干……”

　　問題真的出在中介上嗎？記者找到廣州市國土資源和房管局，該局中介服務管理所的工作人員黃榮廣表示———

　　小李遇到的情況我們是第一次遇到。這種情況是否涉嫌詐騙，在全面調查之前，我們還很難作出結論。在沒有足夠證據的前提下，我們也很難對中介以及事件相關人員進行評判或處罰。我們會嚴密關注這種現象，如果中介在其中確有問題，我們將采取有效的措施進行懲治。

　　要不要報警？法律專家給了小李一個很明確的說法———

　　就算他站在你面前，警察也沒法抓他。從法律層面上看，你們之間的糾紛只是民事糾紛。你可以到法院告他欠錢不還，可就算判了，他若說沒錢，也是沒辦法執行，你還是拿不到錢！

　　專家“出計”破解困局

　　全額收款或“反擔?！?/font>

　　數據顯示，到去年底，全國二手房交易額達到2萬億元左右。二手房交易對國計民生的影響不言而喻，防范交易陷阱無疑十分重要。

　　對于小李的遭遇，廣東省律師協會行政法專業委員會主任何富杰認為，這是一個交易制度設計環節的問題———

　　房屋過戶后，貸款到賬前，房產證有一段時間在中介的手里，這就給了中介公司很大的運作空間。中介公司如果在利益引誘下鋌而走險，不論是聯合賣家對付買家，還是聯合買家對付賣家，都將給對方造成難以彌補的損失，而這種“刑事傷害”往往披著合法的外衣，變成了民事糾紛。

　　小李遇到的情況還是簡單的。更加復雜的情況是，中介公司把銀行業務員也拉下水，聯合買家或賣家設局，比如由銀行業務員以自己獨特的身份出具一份假的《同貸書》，這樣賣家就更不會懷疑，買家也就有了更加充裕的時間去出售和抵押房產，不必擔心被賣家叫停，等到賣家發現時木已成舟。出具假合同，銀行業務員是涉嫌犯罪的，但風險不高，他偽造合同簽給賣家后，過一段時間改口說信貸收緊貸不出款來，一般人不會想到其中有問題，那份假的同貸書也就不會去查，而且可能很快就被業務員偷偷毀掉。沒有證據，你怎么告他？

　　如果賣家懷疑銀行業務員或者中介，手里又拿著原本的《同貸書》，鬧得很厲害，甚至告上法院，買家只要再給點房款，又可以拖下去。買家實在躲不過去時，就全額付款，則買賣成真。這套招數，進可以攻，退可以守，設計很巧妙，更加讓人防不勝防。

　　難道沒有辦法預防這種招數嗎？全國人大代表、廣州律師協會名譽會長陳舒這樣支招———

　　預防陷入小李的“困局”和律協的何富杰所說的“騙局”，除了要求對方一次性全額付款外，最簡單易行的辦法就是“反擔?！?。賣家賣房過戶之后，讓買家用該房產進行反擔保。如果之后買家不付錢，賣家可以依法收回房屋。

　　截至本文發稿，王進正準備向法院提起訴訟。而在本報記者介入調查的次日，小鄧就給小李打來電話，第一次主動要求還清房款，目前李懷德一家已經拿到了賣房的全部款項……

　　魯釔山、王曉云